・REITとは?
目にするREITとは何なのか?なぜ今注目されているのかを解説します
・REITのメリットは何か
実物不動産購入ではない分様々なメリットがあります
・どんな基準で選んだらいいの?
REITがいいのはなんとなくわかったけど、何を参考に買ったらいいのか?を解説します
REITとは?
REIT(リート)とは、株式市場から買える不動産になります。投資家から集めたお金を使い不動産へと投資を行います。そこから得られる賃貸収入や不動産の売り買いを投資家へ配当として還元する仕組みになります。
ここでは日本のREIT(J-REIT)の話をしていきます。
不動産と聞くと実際に土地を買って、建物を建ててorマンションの一室を買って誰かに貸し出さないと……、色々大変なイメージだったり、大富豪のお爺さんがやってるイメージを持っていますよね😄
個人で不動産投資するのは、素人の場合かなり多くの壁を越えていかないといけないです😨
・資金の捻出
・立地条件の選定
・建てた後の年間維持費(税金含む)
・賃貸の空きを作らないよう維持/管理
・不動産物件の購入/売却手続き
REITのメリットはなにか
REITは保有しているだけで様々なメリットを享受することができます。REITは様々なメリットを享受することができます。

株と同じ取り引きで売買が行える
前項で上げた項目を抜きにして、日本株と同様の売買方法で取引が行えます。日本のREIT(J-REIT)であれば平日9時~15時まで取引可能です。
実物不動産だと売却するときもかなり手間がかかりますよね💦

大手不動産に任せられる
例えば「三井不動産」や「積水ハウス」などのREITを購入すれば、誰でも知っているような大手の不動産プロ集団へ投資できます。
素人が急に不動産購入を行って運用するのと比べたらかなり敷居は低いですよね😄

安定して高配当が期待できる
不動産なので、毎月入ってくる賃料の恩恵を受けることができます。
J-REITの場合は利益の90%以上を配当金に回すことで実質法人税を免除しているため、利益のほとんどを配当金で受け取ることができます💰

分散して不動産投資ができる
不動産投資と聞いて先ず思い浮かぶのはマンション購入からの賃貸貸し出しではないでしょうか?
REITは住居賃貸以外にも、オフィスビル投資、物流倉庫投資、商業施設投資、総合型(複数のジャンルに渡る不動産投資)。
変り種でいうと再生可能エネルギー設備投資もあります!

非課税枠で購入ができる
NISA(少額投資非課税制度)の成長投資枠で買うことができるので、売却益も非課税にできます。特に高配当が多いREITは配当金もNISAを用いて非課税(通常は配当金も約20%の課税)で受け取ることができます。
どんな基準で選んだらいいのか?
前項から、株式を買うイメージで証券会社から購入することは分かりましたね。
では実際に購入するときの判断基準はどうすればいいのか?私も知識は多くありませんが判断基準として参考にしているものがあります。
- REIT格付けから判断を行う
- 不動産投資のスポンサー企業から銘柄を絞る
- 不動産投資の種類/利回りから銘柄を絞る
1.REIT格付けから判断を行う
第三法人が運営しているREIT格付けが公表されています。この格付けとは、REITが債務不履行になる可能性を信用度の高さAAA~Dで表しています。
日本格付研究所(JCR)や格付け投資情報センター(R&I)が算定・評価してものになります。
日本銀行が金融政策の一環としてREITの買い入れを行っています。その対象基準はAA格付け相当以上となりますが、その基準を参考に投資先を選定してもいいと考えています。
参考資料
格付一覧|信用格付関連 |格付投資情報センター (r-i.co.jp)
ストラクチャード・ファイナンス(投資法人) 格付一覧 | 日本格付研究所 – JCR
2.不動産投資のスポンサー企業から銘柄を絞る
それぞれのREITには運営を行っているスポンサー企業があります。誰もが耳にしたことがあるような一流企業が軒を連ねています。例えば
- 三菱商事
- 三井不動産
- 積水ハウス
- オリックス
上記の大きな企業は安定した自己資本比率を誇っています。
一方自己資本比率が低めの新興不動産等はリスクを回避するうえで外した方が良いかもしれませんね。
3.不動産投資の種類/利回りから銘柄を絞る
一般的に言われているのは景気に敏感なのがオフィスビル投資、商業施設投資です。
逆に住宅投資や物流倉庫投資は景気に関係なく必要になるので守りとして持つこともできますね👍
バランス良く総合型のREITを購入することもいいですね。
後は利回りの確認ですね。2024年に入ってからREITの価格が低下している影響で利回りは概ね全体的に上昇しています。5%を超えるような利回りもありますので、今は買い時といえるのではないでしょうか😄
まとめ
REITは不動産投資を株取引と同一の手法で簡単に行うことができます。投資先も皆さんが聞いたことあるような一流の不動産企業に行うことができ、利益の90%を配当金として還元してもらえる。しかも、NISAを用いれば非課税で売却益/配当金を受け取れます。
購入する基準は、第三法人の格付け(AAA~D)を参考に絞ることもできます。
最近は価格が下落し、利回りがかなり上昇しています。個人的に株式投資でいえば4%以上が高配当と考えていますが、5%を超えるものも複数存在しています。
リスクを考えて全力で投資するというよりかは、分散の1手段としてサテライト投資をしてみるのはいかがでしょうか?😄
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